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文旅項目投資的注意事項

發布時間
2020/09/16/ 10:36
來源
山東張振鵬公眾號
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摘要隨著資本進入文旅產業的規模不斷擴大,以及旅游投資市場的持續利好,如何進行旅游投資成為了業內外廣泛討論的熱門話題。經過多年的實戰研究,總結出旅游項目投資的一些經驗,供大家參考。

 

  隨著資本進入文旅產業的規模不斷擴大,以及旅游投資市場的持續利好,如何進行旅游投資成為了業內外廣泛討論的熱門話題。經過多年的實戰研究,總結出旅游項目投資的一些經驗,供大家參考。

 

  為什么要投旅游項目?

  旅游項目的投資與其他的投資都一樣,從邏輯上來說,都分為四個步驟——融投管退,一是投資的錢從哪里來,二是投什么,三是怎么管,四是怎么賣。

  具體到為什么要投,主要是四個方面:

  首先從趨勢看。趨勢決定了項目到底投不投,如果大勢向上、那么市場空間大、容錯度比較大,那么這個事情就可以投。比如在近幾年大熱的民宿,大家都在談情懷,一方面往里面沖,說明了兩件事,這個市場的容錯率很高,供不應求是大趨勢,但另一方面不好做,要談一點情懷,要熬。但從發展大趨勢看,旅游是要投的。

  其次要投資那些效率可以極大提升的行業。目前旅游行業比較分散,上市公司有限,國內最大的幾家公司手里資源也有限,說明這個市場還有相當的上升空間,未來經營效率高的公司就有巨大的兼并重組的空間,一定會打敗經營效率低的公司。這孕育著巨大的投資機會。

  再次要切實的滿足客戶需求。商業社會發展的本質——讓客戶開心,拉動消費,促進產品迭代,進而賺取更多的錢。因此投資一個讓顧客開心的產業至關重要,而旅游就是可以滿足人的根本的需求,讓人感到開心的產業。

  最后在大趨勢下,要選擇次優解。選擇一個比大多數都好的項目即可,在一個向上的大趨勢下,投資一個比大多數東西都好的東西,就可以賣出更好的價錢。最好的東西總是很少的,也是沒有效率的。

 

  如何投資一個旅游項目?

  目前傳統旅游企業主營業務從地產逐步向旅游領域過渡,把旅游提到主業務并獲益。但旅游行業面臨兩個問題,一是基礎設施投資大回報慢,二是投資急劇增加,市場卻缺少經營能力。

  第一,投資首先是要考慮融資,要投具有融資能力的項目。一個是能快速形成經營現金流,一個就是具有較強故事性的融資主體。

  第二,需要明確投資標的物。在這方面首先要明確門票的作用,門票是個穩定現金流,也是基礎設施融資的最重要的抵押物(質押)。因此這也是門票經濟可以長期堅持下去的原因。另外,投資一定要對標的物有清晰的界定,沒有足夠的邊界和控制權的物業(資產)是不能投資的,因為沒有足夠的法律保護。

  第三,需要精進的管理團隊。現在絕大部分景區管理,由于行業發展要求不同,管理資產類型不同,管理要求不同,經營資產訴求不同,管理能力就有很大的精進空間。因為沒有成熟的管理模式,所以其他投資者在進入的時候就很難判斷它的價值,也很難有穩定的預期。

  第四,一定要在穩定資金流和領導班子的情況下才能退出。棕櫚園林之所以肯付出十四五億收購呀諾達,原因在于呀諾達一年大概有七千萬的利潤。由于做景區投資大,管理非常復雜,項目也就很難估值,而且一旦項目分散就需要有強大的管理后臺,對管理能力要求非常高,這樣一來如果沒有特別了解項目和特別信任的買主,很難賣出。

 

  專業

  旅游項目專業性強,綜合性更強,跨學科、跨領域,所以我們在頂層設計上,應尊重專家的意見,但不應盲從。需要多領域、跨學科的專家共同商討,比如項目中有鄉村古建,需要旅游專家、文保專家、建筑專家等的共同參與。具體的事情、專業的事情,放心地讓專家做,不要瞎指揮。

  立足長遠,還是立足眼前?例如在花卉旅游創建初期,絕大多數人都立足于眼前,把絕大部分精力用在眼前能賺多少錢上。今年種什么花賺錢,明年種什么花賺錢,他們甚至不知道這種做法從長遠的角度看,是不可持續的,是堅持不了多久的。他們大多數人不知道基礎骨架景觀,例如大喬木,對減少花草用量,提高景區質量的作用,這需要專業的人來做。

 

  市場

  項目怎么做,聽誰的?一般我們做項目,一是聽領導的,二是聽專家的,三是聽自己的。這都不行,要聽老百姓的。老百姓是誰,是消費者,是市場,他們認賬,我們才能活著。領導、專家,我們自己,往往都以自己的需求、感覺代替老百姓的需求與感受。這樣做項目,搞宣傳可以,做市場不行。

  所以很多項目在融資階段就處處碰壁,也有很多項目好不容易建成了,卻沒有迎來預想中的欣欣向榮,這都是產品設計的問題。質量好、有特色,才能在激烈的市場競爭中爭得一席之地,旅游的市場確實比過去大了許多,但供給也更多了,甚至嚴重過剩。你的景區一開始就可能是過剩產品,遭到市場的淘汰,許多人并沒有意識到這一變化。

 

  創新

  一定要保持不斷的精進。天成的和歷史形成的景區,是一勞永逸的,而人造的景區,必須保持不斷的提升自己的水平,以保證市場地位長久不衰。很多開始幾年很火的景區,把賺到的錢去做簡單復制,而不是提升老景區的水平,結果是一段時間以后,新老景區一同走下坡路。

  要正確認識創新??萍嫉目焖侔l展,市場變化的提速,人們需求的迅速提高,這就要求我們不斷的創新,才能跟上時代的步伐、市場的變化。但我們一定要切記,我們的步伐,必須是扎實基礎上的創新,而不是連走都不會,就想著跑,甚至想飛的創新,更不是花里胡哨的花架子。

 

  慢下來

  旅游景區投資都比較大,少到幾千萬,多到幾個億、幾十個億。建設期長,收效慢。但我們相當一部分人都非常急功近利,想以最快速度收回投資。這一現象在花海旅游上體現最為明顯。項目是做出來了,因為沒質量、沒特色,只火了一兩年,便門可羅雀。有的甚至一年都沒火過,開門死。

 

  聚焦

  聚焦,你才能把你有限的資金花在刀刃上,干得好。刀好不好使,要看刀刃,而不是刀把,更不是刀背上鑲金貼銀。我過去想干的事太多,結果干得好的不多,好的也不是特別好,浪費了太多的錢,牡丹園里種紫薇沒用,不如只把牡丹種好。

  做景區,不是開中藥鋪,寫八股文。人家去你那玩,是因為你那有特色的,沒玩過。你把景區做的像中藥鋪,ABCD、甲乙丙丁啥都有,即別人有的你都有,別人沒有的你也沒有,那真的不行。一招鮮,就是做旅游的特點。沒有誰能記住奧運的全能冠軍,單項冠軍比全能冠軍更受歡迎。

  千萬不要貪“大”。很多新朋友問我,老孫,你的園子占地多少,2000畝,哇,肅然起敬!他們哪里知道,大,讓我不能聚焦,讓我捉襟見肘,讓我顧此失彼,到現在整個園子還顯得那么粗糙。湖北的一個朋友花了兩個億建個園子,開門兩個月關門,二、三百萬的花種錢都沒賺回來。為什么?兩萬畝!錢主要修橋修路了。世界最美,最受歡迎的花園多半很小,二、三百畝的算大的。大沒用,精才有用。撒哈拉沙漠大,你去呀?北歐一個個小國家,人們都想著去看看。

 

  試錯

  最后一點就是需要有糾錯、改錯、調試的心理準備。打仗要有預備隊,做項目要有不可預見費。留出一部分機動費用,會讓你的項目成功系數增加,也許還因此會救活你的大部隊。

 

 

責任編輯:Rachel
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